Esta semana no hay teoría. Hay una operación real que vamos a analizar con todos los números encima de la mesa: precio de compra, impuestos, reforma, hipoteca…
Lo bueno. Lo que habría podido hacerse mejor. Y cómo replicar la operación.
🔙 Por si te lo perdiste
Hemos explicado los cuatro indicadores clave para analizar una inversión: rentabilidad neta, cashflow, ROI y PER.
Esta newsletter es ese análisis aplicado a un caso real.
🔎 El piso que vamos a analizar
83 m², tres habitaciones, dos baños, terraza y garaje incluido. Cuarto piso con ascensor, en Alcoy — a un minuto de la Calle Santa Rosa y a quince minutos del campus de la Universidad Politécnica de Valencia en Alcoi.
Construido en 1976. Pero lo de "antiguo" se acaba ahí.
La reforma es integral y reciente: cocina nueva entera, baños renovados de cero, puertas y ventanas cambiadas. Lo que en Idealista aparece como "reformado" esta vez era verdad.
💊 Píldora del inversor - El diablo está en los detalles
Los edificios de más de 50 años están obligados a pasar la ITE (Inspección Técnica de Edificios). Es una de las primeras preguntas que hay que hacer antes de firmar cualquier piso de antes de los 80. Si no está hecha, o si hay deficiencias graves pendientes, tienes un coste oculto encima. En este caso ya estaba resuelta, con resultado positivo y reformas mínimas ejecutadas. Eso es due diligence bien hecha.
Los números reales — sin redondeos bonitos
El precio de compra fue 105.000 €. Hasta ahí la parte fácil.
Lo que viene después es lo que la mayoría no calcula antes de firmar:
Concepto | Importe |
|---|---|
Precio de compra | 105.000 € |
Comisión inmobiliaria | 3.000 € |
Impuestos (ITP 10% + AJD + notaría) | 14.000 € |
Reforma + mobiliario | 11.400 € |
TOTAL INVERSIÓN | 133.400 € |
Y de esos 133.400 €, 65.000 € vinieron de hipoteca al 4% TAE. El resto (68.400€) fue capital propio.
💡 Píldora del Inversor
Mucha gente piensa en "cuánto cuesta el piso" y olvida que en España los impuestos pueden suponer entre un 10% y un 15% adicional solo en la Comunitat Valenciana. En esta operación los impuestos sumaron 14.000 € sobre una compra de 105.000 €. Es el gasto que más sorprende a los que compran por primera vez y el que más hay que prever antes de calcular cualquier rentabilidad.
🏗️ La reforma: la decisión arriesgada que funcionó
La reforma tuvo dos partes.
La parte obligatoria: revisión y actualización parcial de la instalación eléctrica y cuadro, incluida el alta del agua. Total: 2.100 €. A eso se sumaron el balcón reformado y otros trabajos menores, hasta alcanzar 2.600 € en obra.
Y luego estuvo la decisión que no todo el mundo tomaría: amueblar el piso completo por 4.400 €.
De esa cifra, 1.500 € cubrían lo indispensable: nevera, lavadora, camas y canapés. Lo imprescindible para que el piso funcione. El resto fue estrategia: sofás, mobiliario de salón, completar las habitaciones. La idea era presentar un piso en el que el inquilino llega con la maleta y nada más.
En un mercado con demanda universitaria como Alcoy, esa apuesta tenía lógica. El campus de la UPV está a 15 minutos. Los estudiantes, las parejas jóvenes y los trabajadores desplazados prefieren un piso listo para entrar, aunque paguen algo más. Y funcionó: el alquiler pactado, 700€/mes, está por encima de la media del mercado.
ℹ️ Nota: Amueblar un piso para alquilar tiene sus riesgos: más desgaste, más gestión, coste inicial mayor. Pero en ciudades universitarias o con demanda de alquiler temporal, puede ser el factor diferencial que te permita pedir 50–100 €/mes más y tener el piso ocupado más rápido. Hay que analizarlo caso por caso.
Lo que importa: los números de la rentabilidad
Alquiler mensual: 700 €/mes con garaje incluido.
Para contexto: el precio medio de alquiler en Alcoy es de 8,0 €/m². Para un piso de 83 m², eso equivale a unos 664 €/mes. Este piso se está alquilando por encima de la media del mercado.
Los números que importan:
Rentabilidad bruta: 6,3% sobre inversión total
Rentabilidad neta: 4,6% descontando gastos corrientes
ROI sobre capital propio: 9,1% aquí está el número que más duele al que lo compara con la cuenta de ahorros
Cashflow mensual: +213 € limpios, después de hipoteca y todos los gastos
PER: 12,5 años — zona atractiva. Por debajo de 15 ya es interesante
El ROI sobre capital propio es el número que cambia la narrativa.
Una rentabilidad del 4,6% sobre 133.400 € suena correcta. Pero ese mismo beneficio neto sobre los 68.400 € que puso el inversor de su bolsillo representa un 9,1%, sin contar la revalorización del activo ni la amortización de la hipoteca que va haciendo el inquilino sin saberlo.
El apalancamiento bien usado multiplica la rentabilidad real.
El tiempo que tardó en alquilarse
La compra se firmó el 23 de noviembre de 2025. El primer alquiler entró el 6 de febrero de 2026.
75 días de vacancia.
No es un dato malo: en ese periodo se ejecutó la reforma completa. Pero es un dato real, y hay que incorporarlo en los cálculos. La vacancia tiene coste y mes sin ingreso es un mes de hipoteca que sale del bolsillo.
Alcoy: el mercado que poca gente tiene en el radar
El precio del metro cuadrado en Alcoy se sitúa en 1.212 €/m² en abril de 2026, con una subida del 17,5% interanual — uno de los crecimientos más pronunciados de toda la provincia de Alicante.
Para contexto: en la capital de Alicante ya se paga de media más de 2.600 €/m². En Alcoy todavía hay margen de entrada considerable.
Con 83 m² reformados y garaje, el valor de mercado actual del activo se estima en torno a los 120.000 € — todavía por debajo de la inversión total de 133.400 €, pero con un mercado que está cerrando esa brecha rápidamente.
En cinco años, asumiendo una revalorización anual conservadora del 6%, el valor proyectado supera los 160.000 €. A eso hay que sumarle el capital amortizado vía hipoteca y los ingresos netos acumulados durante ese periodo.
La imagen completa de la operación en 5 años no es solo el cashflow mensual. Es un activo revalorizado, una deuda que decrece y unos ingresos que se acumulan.
El análisis transparente: lo bueno y lo mejorable
Lo que funcionó:
Rentabilidad sólida con cashflow positivo desde el primer mes de alquiler.
La ITE ya resuelta eliminó uno de los principales riesgos de los pisos de los 70.
La apuesta por el mobiliario funcionó: alquiler por encima de la media del mercado.
Ubicación con demanda universitaria y residencial estable.
Dónde había margen de mejora:
El tipo de interés. Un 4% TAE no es el peor escenario posible, pero había margen para negociar algo mejor. Con un tipo del 3% el cashflow mensual sería unos 55 € más alto, no es una fortuna, pero a 25 años son más de 16.000€ de diferencia en el coste total del préstamo.
La negociación de la hipoteca es el paso que más se suele descuidar después de encontrar el piso. Y es donde más dinero se deja sobre la mesa..
💡 Píldora del Inversor
La hipoteca se negocia, no se acepta.
Antes de firmar con el banco del vendedor o con el primer banco que diga que sí, merece la pena comparar al menos 3–4 entidades y valorar el uso de un bróker hipotecario.
En una hipoteca de 65.000 € a 25 años, 1 punto porcentual de diferencia en el tipo son más de 8.500 € de intereses. Es la negociación que más impacto tiene en la rentabilidad final y la que menos tiempo le dedica la mayoría.
Conclusión
No hay inversiones perfectas. Hay inversiones bien analizadas.
Este piso tiene los números que tiene porque alguien hizo el trabajo antes de firmar: revisó la estructura del edificio, calculó todos los gastos reales, eligió una zona con criterio y tomó una decisión sobre el mobiliario que era arriesgada pero coherente.
Los 213€ de cashflow positivo al mes no caen del cielo.
Son el resultado de hacer las preguntas correctas antes de comprar. Y de tener los números claros antes de que llegue el notario.
Contenido exclusivamente informativo. No constituye asesoramiento de inversión. Renta Norte no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a esta información.