Dos inversores miran el mismo anuncio.
El mismo piso. La misma zona. El mismo precio.
Uno lo descarta en treinta segundos. El otro lo compra.
Seis meses después, el primero está buscando todavía. El segundo cobra todos los meses.
La diferencia no estaba en el piso. Estaba en los cuatro números que uno calculó y el otro no.
Esta semana, explicamos cuales son esos cuatro números.
El punto de partida: la rentabilidad bruta
En una edición anterior explicamos cómo se usa la rentabilidad bruta para filtrar pisos en 5 minutos. Es útil como primer tamiz: divides el alquiler anual entre la inversión total y obtienes un porcentaje orientativo.
El problema es que ese porcentaje no descuenta nada. No existe el IBI, ni la comunidad, ni el mes sin inquilino, ni el fontanero de turno. Es lo que entra antes de que empiece a salir.
Para decidir de verdad hacen falta cuatro indicadores más. Los mismos que distinguen a los dos inversores del principio.
1. Rentabilidad neta - lo que queda después de todo
Rentabilidad neta = (Alquiler anual – Gastos reales) / Inversión total × 100
Los gastos que entran en el cálculo: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento estimado (una regla práctica es reservar el 1% del valor del inmueble al año), vacancia real y gestión si se delega.
El resultado habitual: entre un 35% y un 45% menos que la bruta. Una diferencia que, en euros, puede superar los 2.000 al año.
2. Cashflow - ¿el piso suma o resta cada mes?
Cashflow mensual = Alquiler - Cuota hipoteca - Gastos mensuales
Si el resultado es positivo, el inmueble se financia solo y genera excedente. Si es negativo, hay que poner dinero de la cuenta cada mes.
El error más habitual: calcular el cashflow restando solo la hipoteca y olvidar el resto. La comunidad, el IBI prorrateado y el mantenimiento estimado también salen todos los meses. Un margen que parece cómodo sobre el papel puede quedarse en muy poco —o en negativo— en cuanto aparece un mes de vacancia.
En Alicante, con la financiación al tipo actual (~2,84%), un activo bien comprado puede generar entre 50 € y 200 €/mes de cashflow positivo. Por debajo de cero no es automáticamente un error si la revalorización compensa, pero sí exige tener reservas para aguantar.
3. ROI - el retorno sobre lo que realmente has puesto
ROI = Beneficio neto anual / Capital propio invertido x 100
Aquí entra el apalancamiento. La rentabilidad neta mide el retorno sobre el valor total del activo. El ROI mide el retorno sobre lo que el inversor ha puesto de su bolsillo. Si hay hipoteca de por medio, esa diferencia es enorme.
Usando el ejemplo del gráfico: inversión total 157.000 €, entrada propia más gastos de compra unos 48.400 €, beneficio neto 5.600 €. La rentabilidad neta es del 3,6%. El ROI sobre el capital propio sube al 11,6%.
El banco financia el resto. El inversor se lleva el rendimiento del activo completo. Así funciona el apalancamiento bien usado —y así funciona también al revés si el activo no rinde.
4. PER - ¿está caro el precio respecto al alquiler?
PER = Precio de compra / Alquiler anual bruto
Adaptado del análisis bursátil, el PER inmobiliario mide en cuántos años se recupera el precio de compra solo con los ingresos de alquiler. No dice si el piso es bueno o malo — dice si el precio que se paga está justificado por lo que genera.
Lectura orientativa: por debajo de 15 años, atractivo. Entre 15 y 20, equilibrado. Por encima de 20, el precio es alto para el alquiler que produce.
Su utilidad real es comparar: dos activos distintos, en segundos, sin hacer un análisis completo.
La franja Castellón–Valencia–Alicante–Murcia concentra hoy la mejor combinación de rentabilidad y precio de entrada del país. Madrid ofrece más liquidez y revalorización histórica, pero el ratio precio/alquiler ya no la favorece tanto como hace cinco años.
🔀 Cómo leerlos juntos
Ninguno de los cuatro funciona solo. La lectura correcta los encadena:
PER → ¿el precio está justificado por el alquiler que genera? Rentabilidad neta → ¿cuánto queda después de todos los gastos? Cashflow → ¿el mes a mes es sostenible con o sin hipoteca? ROI → ¿qué retorno se obtiene sobre el capital realmente puesto?
Si los cuatro apuntan bien: verde. Si alguno chirría: hay que entender por qué antes de firmar, no después.
📈 Los datos de esta semana
El INE publicó las hipotecas de marzo 2026. El resultado: 46.661 hipotecas firmadas, un 9% más que en marzo de 2025 y el mejor dato para ese mes desde 2010. El importe medio subió un 10,1% hasta los 174.132 €. El tipo de interés medio de las nuevas operaciones, en 2,84%.
Al mismo tiempo, las compraventas de ese mismo mes cayeron un 2,2%. Más hipotecas y menos operaciones apuntan a lo mismo: los precios han subido tanto que quien compra necesita más financiación, y quien no llega se queda en el alquiler. Para el inversor con activos bien posicionados, esa dinámica sostiene la demanda de alquiler de forma estructural, no coyuntural.
El Euríbor lleva repuntando desde marzo. La reunión del BCE es el próximo 11 de junio, conviene seguirla.
Conclusión
Volviendo a los dos inversores del principio.
El que descartó en treinta segundos probablemente usó la rentabilidad bruta como único criterio.
El que compró calculó los cuatro: sabía lo que le quedaba de verdad, lo que entraba cada mes, el retorno sobre su capital y si el precio tenía sentido respecto al alquiler.
No es que tuviera más información. Es que hizo más preguntas al mismo dato.
Contenido exclusivamente informativo. No constituye asesoramiento de inversión. Renta Norte no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a esta información.