Todos los años pasa lo mismo: llega la campaña de la Renta, el propietario mira la casilla del alquiler, aplica "lo que le dijo su gestor el año pasado" y listo.
El problema es que ese "lo de siempre" casi nunca es lo óptimo. Hay un sistema de tramos fiscales para el alquiler que va del 50% al 90% de reducción, y la mayoría de propietarios en Alicante aplica el más bajo sin saber que existen otros. Y para rematarlo, ahora mismo hay un runrún político sobre una exención del 100% que muchos ya dan por hecha… y no lo está, ni de lejos.
Vamos a desmontar los dos malentendidos esta semana. Y de paso, te enseño la cuenta exacta para que veas cuánto dinero real hay sobre la mesa.
🔙 Por si te lo perdiste
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🧩 El malentendido fiscal: no hay un solo “50%”, hay cuatro tramos
Desde la Ley 12/2023, la vieja reducción plana del 60% desapareció y se sustituyó por un sistema de cuatro tramos sobre el rendimiento neto del alquiler (ingresos menos gastos deducibles). Solo se aplica al alquiler de vivienda habitual — nunca a turístico ni a temporada.
50% — el tramo por defecto. Cualquier contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023 que no cumpla ningún requisito especial.
60% — contratos antiguos (pre-mayo 2023) o vivienda rehabilitada. Este es el tramo que casi nadie usa bien: si haces una rehabilitación en los dos años anteriores a firmar el contrato, subes automáticamente del 50% al 60%. No hace falta que sea una reforma integral cara.
70% — casos específicos de zona tensionada con inquilino de 18-35 años, o vivienda cedida a programas públicos.
90% — el tramo máximo. Nuevo contrato en zona tensionada con una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior.
Aquí está el matiz importante si inviertes en Alicante: el 90% (y buena parte del 70%) exige que tu vivienda esté en una zona declarada oficialmente como "mercado residencial tensionado". La Comunitat Valenciana, a día de hoy, todavía no ha declarado ninguna zona tensionada en la provincia de Alicante — ni capital, ni Benidorm, ni Torrevieja, ni San Vicente. Pero esto es justo el tipo de decisión autonómica que puede cambiar de un mes a otro, así que no es algo para dar por cerrado y olvidar.
👉 Mientras tanto, el tramo realista al que puedes optar en Alicante es el 60%, y ahí es donde merece la pena centrar la estrategia hoy. Pero si inviertes aquí, añade esto a tu lista de cosas que revisar cada cierto tiempo: en el momento en que la Generalitat declare alguna zona tensionada en la provincia, el 90% pasa a estar sobre la mesa para los propietarios que operen en ella — y quien lo tenga ya controlado llegará antes que el resto a aprovecharlo.
🏗️ Alicante capital estrena barrio: 475 viviendas nuevas en Playa de San Juan
El Ayuntamiento aprobó a mediados de junio la urbanización del sector 2 del PAU 5, entre El Campello y Playa de San Juan: 475 viviendas nuevas (30% de protección pública), zonas verdes y más de 360 plazas de parking, sobre una parcela de 114.096 m² que llevaba más de 20 años bloqueada.
Es una de las últimas bolsas de suelo en primera línea de playa que quedan en la ciudad. Para quien tiene o busca activos en esa zona norte de Alicante (Muchavista, San Juan, El Campello), es una señal a vigilar en los próximos 2-3 años: más oferta nueva en una zona muy demandada, con precios de obra nueva que hoy ya superan los 2.800-3.000 €/m² en las promociones cercanas. No cambia el mercado mañana, pero sí conviene tenerlo en el radar si estás valorando comprar en esa zona a precio de segunda mano — la comparativa contra obra nueva te la va a redefinir esta oferta.
💰 El truco real: lo que sí puedes hacer hoy (y muchos no hacen)
Con el 60% disponible, el verdadero margen de ahorro no está en pelear por un tramo que no te corresponde, sino en dos sitios donde la mayoría de propietarios pierde dinero sin darse cuenta:
1. No hacen la rehabilitación que les subiría del 50% al 60%.
No tiene que ser una reforma integral. Cambiar instalaciones, mejorar aislamiento, renovar cocina o baño de forma sustancial, dentro de los dos años antes de firmar el contrato, y con factura y licencia (si aplica) que lo acredite, es suficiente para saltar de tramo.
2. No deducen todos los gastos a los que tienen derecho antes de aplicar la reducción.
Este es el error más caro y el más común. La reducción se aplica sobre el rendimiento neto, no sobre el ingreso bruto. Y la lista de gastos deducibles es más larga de lo que la mayoría cree:
IBI y tasa de basuras
Comunidad de propietarios
Seguro del hogar
Intereses de la hipoteca (no la cuota completa, solo la parte de intereses)
Amortización: el 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción (no del terreno)
Gastos de conservación y reparación (no mejora)
Honorarios de gestión o agencia, si los hay
Ejemplo con números reales, comparando bien vs. mal:
Piso en Alicante alquilado a 750 €/mes (9.000 €/año), contrato firmado en 2024, con rehabilitación acreditada antes de la firma (tramo del 60%).
Propietario que solo deduce lo básico | Propietario que deduce todo lo que le corresponde | |
|---|---|---|
Gastos deducidos | IBI + comunidad = 900 € | IBI + comunidad + seguro + intereses + amortización + reparaciones = 4.550 € |
Rendimiento neto | 8.100 € | 4.450 € |
Reducción aplicada | 50% (no acreditó rehabilitación) | 60% (rehabilitación acreditada) |
Base imponible final | 4.050 € | 1.780 € |
Impuesto a tipo marginal 24% | 972 € | 427 € |
Tipo efectivo sobre el ingreso bruto | 10,8% | 4,7% |
545 € de diferencia al año, por el mismo piso, con la misma renta. No es un truco ilegal ni una zona gris: es aplicar correctamente algo que ya existe en la ley y que la mayoría de gestores automáticos (y bastantes asesores con prisa) no revisan a fondo.
💡 Píldora del Inversor: un paso por delante de la ley
El 12 de enero, Sánchez anunció una posible bonificación del 100% en el IRPF para propietarios que renueven contrato sin subir la renta — es decir, 0€ de impuestos sobre ese alquiler. Es una medida con mucho potencial, y forma parte del nuevo decreto de vivienda que el Gobierno quiere aprobar "a lo largo de julio".
A día de hoy todavía no está publicada en el BOE ni tiene fecha cerrada de entrada en vigor, así que conviene verla como lo que es: una posibilidad seria, no un hecho consumado. Como referencia, en marzo el Gobierno aprobó otro decreto de alquiler (RDL 8/2026) y el Congreso tardó 37 días en pronunciarse sobre su convalidación — así que estos procesos pueden moverse rápido en cualquier dirección, y merece la pena seguir el trámite antes de dar nada por hecho.
Lo bueno es que prepararte no cuesta nada y te deja listo en cualquier escenario: si tienes un contrato que vence este año y estás valorando no subir la renta, guarda ya el contrato anterior, los justificantes de pago y la fecha exacta de la última actualización. Si el 100% se aprueba, vas a necesitar exactamente esa documentación para acreditarlo — y llegarás con los deberes hechos.
🌍 Los extranjeros pagan un 60% más que tú por el mismo metro cuadrado
Un informe de BBVA y el Ivie (Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas), publicado hace un mes, confirma algo que muchos intuíamos pero que ahora tiene cifra oficial: el 44% de las compraventas en la provincia de Alicante en el primer trimestre de 2026 las hicieron extranjeros. Y no compran igual que tú: pagan de media más de 2.900 €/m², frente a los 1.764 €/m² de la media nacional, superando los 4.000 €/m² en zonas costeras.
👉 La lectura para inversor no es "quéjate de los extranjeros", es más útil que eso: esa demanda con alto poder adquisitivo está concentrada en primera línea de costa y zonas turísticas premium. Cuanto más te alejas de esas zonas (interior, zonas universitarias, barrios residenciales de la capital), menos "inflado" está el precio por esta demanda concreta — y ahí es donde el comprador nacional con presupuesto medio todavía encuentra recorrido real.
🎯 Conclusión semanal:
El mayor margen de ahorro fiscal casi nunca está en la medida que todavía no existe, sino en la que ya está en vigor y que la mayoría no aplica bien. Hoy, en Alicante, el 60% + una lista de gastos completa puede significar cientos de euros al año en el mismo piso, sin cambiar nada más. Y si el 100% llega, con la documentación preparada estarás listo desde el primer día.
Haz la cuenta con tu contrato real esta semana. No hace falta esperar a la próxima ley para ahorrar con la que ya existe.
¡Nos leemos en el próximo análisis!
Contenido exclusivamente informativo. No constituye asesoramiento de inversión. Renta Norte no se responsabiliza de las decisiones tomadas en base a esta información.